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周邊貴價樓拉著“地王”跑

  羊城晚報   樓市周刊   獨家   策劃   地王   入市   文/圖 羊城晚報記者 張秀欽(除署名外)   “五年磨一劍”後,珠江新城的住宅地王在今年面市,售價超過當時專家所預計的每平方米3萬多元,達到5.3萬元/平方米起。即便如此,該地王入市並沒有引起市場太大的轟動,因為現在珠江新城有樓盤的均價已接近10萬元/平方米,5萬元/平方米快成為珠江新城樓盤的“起步價”了。   珠江新城某樓盤的負責人表示,現在不是“珠江新城地王”拉著周邊樓盤跑,而是周邊樓盤拉著“地王”跑。   一手市場   最貴樓盤均價接近10萬元/平方米   目前,廣州最貴的洋房在珠江新城,是僑鑫匯悅台。陽光家緣數據顯示,截至8月5日,僑鑫匯悅台的網簽均價為96614元/平方米。網易房產的監控數據顯示,6月29日,該樓盤網簽的一套單位的售價高達142158元/平方米。   除了僑鑫匯悅台,珠江新城售價較高的在售住宅項目還有凱旋新世界,據介紹,該樓盤在售單位面積為180-304平方米,望園林或望江景,其中,望園林單位的售價為7萬-9萬元/平方米,望江景單位的售價超過10萬元/平方米。   “珠江新城地王”打造的越秀·星匯御府5萬多元/平方米的售價確實很高,但放在珠江新城,只能算是“平常價”。當記者問及珠江新城某高端項目的營銷負責人,“珠江新城地王”入市對周邊樓盤有什麼影響時,該負責人只是笑了一笑,然後搖了搖頭。   當然,珠江新城的樓價也並非全部都是10萬元/平方米這麼嚇人,嘉裕公館、尚東君御的價格就相對便宜一些,嘉裕公館目前售價為4.5萬元/平方米左右,尚東君御售價約為5.5萬元/平方米。   珠江新城樓價5年前已“破4萬元”   2009年,“珠江新城地王”誕生的時候,市場剛回暖不久,業內對該項目未來3萬多元/平方米的售價持謹慎態度,其實,3萬多元/平方米在當時的珠江新城樓市並不算特別頂尖的價格。   早在2007年,凱旋新世界部分單位的售價已沖高至3.5萬元/平方米。2009年,市場不斷好轉,珠江新城樓盤的售價也不斷升高,第三季度,博雅首府東塔的價格從當年年初的約3.3萬元/平方米上升至約3.8萬元/平方米,西塔從原來的約3.8萬元/平方米上升至4.2萬元/平方米左右。   2010年,有業內人士表示,凱旋新世界“廣粵尊府”一套複式單位賣出了12萬元/平方米的“天價”,這是廣州當時最貴的洋房售價。   地王現狀   3萬元/平方米以上很難賣?   現在賣5.3萬元/平方米   2009年6月10日,越秀地產以3.45億元的總價投得廣州珠江新城最後一塊住宅用地,樓面地價達15323元/平方米,成為“珠江新城地王”。地塊拍出後,行家預計,未來這個項目的售價將達到3萬元/平方米以上。   “以這個地價,估計以後賣樓有點難度。”地王拍出後,廣州樓市一名資深人士這樣預測。因為在地塊拍出前不久、當年的端午節,越秀地產在珠江新城剛剛推出定位為豪宅的星匯雲錦,開盤均價為2萬-2.2萬元/平方米,“星匯雲錦的項目用地比‘珠江新城地王’大,周邊也比較成熟”。   當時,也有其他業內人士分析越秀地產高價拿地的原因:“這個項目很小,沒有很多資源可挖,其他企業用這個價格拿地可能沒法做,但越秀地產有可能,因為該房企在珠江新城內、地王周邊還有很多土地儲備,特別是西塔,如果把地王作為西塔的配套項目來建設,未必沒有機會。說不定,越秀地產也希望以這個地王為新的利好,拉動周邊項目的銷售,以小博大。”   此後幾年,“珠江新城地王”項目渺無聲息,只是偶爾被周邊樓盤作為營銷賣點而提起。5年後,這一地王項目越秀·星匯御府才正式面市,售價不是當初設想的3萬多元/平方米,而是5.3萬元/平方米起,主推產品包括335-394平方米的平層單位以及587-663平方米的複式單位,平層單位總價約2000萬元,複式單位總價約3500萬元。   關於越秀·星匯御府姍姍來遲的原因,越秀地產方面表示,產品要做好,當然需要時間。知情人士介紹,3億多元的總地價放在如今的市場已經不算什麼,不會增加企業太多的資金壓力,越秀地產早已確定要把這個項目賣個好價錢,規劃、設計都是多次易稿,最後由設計全球頂級奢華酒店的知名設計公司HBA擔綱設計,且採用“饑餓式營銷”,整個項目總貨量只有40多套,“只不過今年樓市整體環境不算好,如果放到好年景,這個項目的開價可能會是6萬多元/平方米”。據瞭解,目前該樓盤已經去貨約1/4。(梁棟賢)   地王誕生   2009年,在2008年多宗土地流拍的陰影下,房企拿地意願並不強烈,廣州土地市場寒意濃濃。在這樣的大背景下,珠江新城最後一宗住宅用地D8-C3地塊在6月10日的出讓,成為考驗市場信心的“試金石”。令人意想不到的是,包括龍光、保利、萬科、越秀地產等16家開發商參與競拍,經過50輪激戰,越秀地產以15324元/平方米的樓面地價奪得該地塊,高出底價154%,成為新任“珠江新城地王”。   當時有業內人士認為,由於該地塊面積較小,且珠江新城的地價本來就高,所以該地塊是特例,對總體市場不具有示範作用。   張秀欽  (原標題:周邊貴價樓拉著“地王”跑)  
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